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房租上涨呼吁完说好友娱乐善住房租赁制度

浏览次数:    时间:2018-08-21

  房租上涨呼吁完善住房租赁制度

  一家之言

  我国还可以借鉴其他国家的住房租赁制度,形成更有效的措施来控制房租上涨。同时,还要坚决地保护住房租赁者的利益。

  最近,全国多地房租上涨成为舆论焦点。数据显示,在全国的一二线城市中,过去一年有13个城市的房租涨幅超过20%。其中,成都上涨了30.98%,深圳上涨了29.68%。重庆、西安、天津、合肥等二线城市涨幅全线超越北上广,而北京和广州的涨幅均超20%。

  那么,为何近期全国多城市房租上涨?原因当然是多方面的,其中既有季节性因素,又有供需结构失衡产生的影响,同时不排除资本介入后的推波助澜。还有观点指出,毕业季高校毕业生数量的增加,也一定程度上推动了部分热点城市房租价格上涨。其中,近期受到大众关注的、不容忽视的一个因素是,中介租赁公司及长租公寓集中进入住房市场,从而在短时间内引起了房租上涨。

  在十九大报告中,政府一直在强调发展住房租赁市场,以化解中国住房市场的问题。这些长租公寓企业看到政府房地产市场发展的政策点,也看到中国租赁市场刚起步。由于住房租赁政策不健全之下隐藏商机,所以自如、蛋壳等这些长租公寓运营商借助外部资本进入市场。而外部资本之所以会进入,意在抢占目前市场政策不完善潜伏的暴利机会。

  据悉,长租公寓运营商收到的房子,基本上与业主签订三年租赁合同,给业主的租金每一年上涨10%。仅以低价收进、高价租出的方式,及每年与业主租金涨幅确定,这两方面会助推长租公寓企业从市场上不计成本疯狂收房子,再推高房屋租金出租。

  对此,近日北京市政府部门、北京市房地产中介协会开始集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,要求不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

  当然,我国还可以借鉴其他国家的住房租赁制度,形成更有效的措施来控制房租上涨。在租赁市场比较发达的国家,比如德国,其稳定住房租赁市场的价格最为简单的方式是,政府根本就不管企业的融资方式,或融资来自哪里,也不管企业有没有通过垄断的方式来刻意推高房租,只管租赁企业的利润水平。

  在德国,政府是鼓励企业及居民购买或建造住房出租,但对利润水平有严格限制。房东租赁住房,租金超过合理租金20%就算违法,超过50%构成犯罪。合理房价及合理租金的界定标准非常严格,需要通过多方组织协商来确定。同时,还要坚决地保护住房租赁者的利益。

  此外,德国有相当严厉的法律限制住房投资投机需求。比如,住房交易需要支付过户费3%、评估费5%、资本利得税25%。不过,住房持有超过10年可以免交资本利得税,如果住房持有少于10年,则严格按照个人所得税累进税率进行征税。在此种制度安排下,住房市场不是赚钱获利的市场,住房投机炒作的属性受到严格限制。

  在明确的制度安排下,德国的住房租赁市场得以健康地发展。当然,国内也可以从这些方面入手,制定相应的法律法规,促进长治久安的住房租赁市场健康发展。

  □易宪容(中国社科院金融发展室原主任)


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