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租售比南北失衡 一线城市房租占租客收入六成以上

2019-06-03

2010年之前的房地产时期,关于租售比的新闻常见诸报端,租售比也常常被当作衡量房价是否有泡沫的标准,此前有媒体报道称,1998年至2001年间,我国房价与租金增长情况基本一致。2002年开始,随着房价的持续偏快上涨,房价长期背离租金。尤其是2004年至2008年,租金涨幅维持在2%上下,房价增幅却高达6%至10%。租售比这个国际上通用的投资原则,最近多年却很少提及,在楼市逐渐被忽略,以至于人们买房的时候都不会将这一指标作为参考。

从一居室租金的绝对值水平来看,3000元是租金水平的分水岭,月租金在3000元以上的城市全部在房租收入比TOP10中,租房压力较大。

租售比过低代表了什么含义?合硕机构首席分析师郭毅告诉《华夏时报》记者,租售比还是衡量房价水平和泡沫状况的一个核心的指标,但我国目前整体房价水平存在着比较大的泡沫。一线城市的租售比相对偏低还可以理解,但整体二三四线城市租售比都偏低的话,说明整体房价水平中的泡沫成分相对都比较重。

房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300-1∶200。中国由于房价的高企,租金还无法追上房价上涨的步伐,一线城市的租售比已经小于1∶600。

“虽然国内不能直接套用国际上的租售比标准,但租售比例偏离合理标准的风险依然较大。”张波表示,一方面租售比的失衡体现出房价本身存在一定的泡沫性,如果一味放任泡沫增大,未来隐含的风险性也会逐步增大;另一方面如果租金的回报相对于房产自身增值来看显得过低,也会引导市场投机性心理增长,例如能过短期投机炒作来获利,而非通过长期持有的获得稳定的租金回报。

张波表示,租售比目前仍是国际上衡量房价泡沫的重要标准之一,但国内的市场不能以租售比作为泡沫的直接判断依据,由于国内楼市受政策因素影响较大,同时房产投资者往往关注房产本身增值,而相对弱化对租金上涨的关注,故租售比并不能完全反映市场。另外,由于国内对于二套以上房产的信贷以及首付有着极为严格的要求,对房地产市场的风险的把控度也远高于国外发达国家,直接套用租售比来衡量会相对片面。

郭毅表示,从我们国家和海外来讲,我国在置业观念上面,基本上还是以“居者有其屋”为理念,一般人只要是收入状况达到了一定的水平,基本上都会由租转购。置业人群的坚实需求导致房屋购买需求旺盛,客观导致了租售比偏低。而欧美国家,对于租户的保护比较全面,大家在置业上也可以接受租房生活,等自己有需要再去购置房产,租售比就相对比较稳定。

为什么我国房屋租售比过低呢?58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《华夏时报》记者采访时表示,近几年国内租售比失衡的主要原因在于房价的上涨速度远高于租金,尤其是2016年-2017年部分城市房价出现非理性上涨,更是加剧了租售比的扩大化。从2018年下半年以来楼市的降温开始呈现,房价上涨的速度也得到有效控制,因此未来租售比逐步恢复理性将是一个大趋势。

张波预测,租售比回归国际合理平均水平将是大趋势,一方面由于未来房价上涨幅度将得到有效控制,售价这一端的上涨趋势将趋缓;另一方面由于未来租赁市场将形成保障性租赁、定向化租赁、市场化租赁三大主力市场,保障性租赁、定向化租赁的租金将有政府做相应兜底,而市场化租赁层面对租金将更多由市场决定,也会拉动租售比回归合理水平。

美国芝加哥房价仅需要150多万人民币,租金回报率更是高达8.81%,远高于国内城市;英国大伦敦区房价均值大约543万人民币,可比中国北上深,月度租金均值高达1.8万人民币,租金回报率达到4.04%,好友娱乐官方登录比中国重点城市中最高的哈尔滨还要高;澳大利亚房价最贵的悉尼,中位数大约489万人民币,与北京价格水平相仿,甚至略低,但租金回报率达2.70%,远高于中国一线城市。

年轻人租房压力山大

一线城市租金回报率均低于2% 厦门需89年“回本”

具体到各个城市而言,北京整租一居室的价格几乎与城镇居民人均可支配收入持平,北京、深圳、三亚、上海四个城市整租的租金收入比远高于其他城市,高达90%以上。杭州、大连、重庆、哈尔滨挤进租房压力榜TOP10,近两年在人才大战中优胜的城市成都、西安紧随其后。同样发力人才政策的无锡、常州,因其经济发展强劲,租金收入比显得很平易近人,整租一居室不到35%,合租的租金收入比更是仅为15%。

另一方面,房价节节高企,租金亦水涨船高,年轻的漂一族想绕开房价大山,却又被租金遏住去路。

诸葛找房数据研究中心提供的数据显示,从全国大中城市租售比来看,在统计的66个城市中,北京排在租售比低阵营的TOP10里。前10中,三四线城市仅有2个,二线城市占到了70%。整体分城市等级来看,一线城市平均租售比为1∶659,回本时间达55年;二线城市平均租售比为1∶551,如果房价不变,在二线城市收回买房成本的时间,比在一线城市缩短了9年;三四线城市虽然房价相对较低,但租赁市场需求更加薄弱,租售比略低于二线城市,为1∶556。

在我国,不得不面临的一个现实是,当前租售比的不平衡性。一线城市中,北京租售比为1∶715,也就是说需要用59.6年的租金才能回本。

从国际上来看,我国的租售比水平都处在偏低的水平。

一方面是房东的租金回报率过低,另一方面,从现实来看,租客的租房压力也较大,众多漂一族,年纪轻轻,钱包就被房租掏空。房租收入比反映在一个城市的生存压力,无疑一线城市压力是巨大的,在一线城市若想一个人整租一居室,房租占收入六成以上,即使是退而选择合租,在一线城市的租房成本也达到收入的30%以上,部分二线城市也是压力不小。

租售比低于国际水平

对于房产持有者来说,当前较低水平的租售比、租金回报率让持有房产租赁在房产出售变现的巨大回报面前毫无竞争力,巨大的房产价值却缺少获取合理回报的渠道。

售租比的表现更加直观,直接推算购房出租回本年限。售租比越低,说明通过出租回本年限越长。绘制成全国地图会发现,东部地区售租比低,东三省是仅存的清流。厦门的售租比为89年,远长于以67年位居第二位的石家庄,相比仅25年回本的哈尔滨,如果房价不变,在厦门想要收回买房成本的时间比在哈尔滨整整要多64年。而将近30个城市回本年限超过50年,北京则需要将近60年。

一线城市中,北京租售比垫底,突破1∶700。上海租售比最高,租金回报率高于1.9%。四个城市租金回报率均不到2%。房价、租金双高的深圳和双低的广州租金回报率均在1.8%-1.9%之间。

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